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　　截至2025年5月，上海二手房市场（涵盖商住公寓、商品住宅及写字楼）的网签成交总数已达到约10.75万套，这一数字大约占据了2024年全年成交量（21.6万套）的一半，即49.7%。

　　1月份，上海二手房市场网签成交约为1.8万套。到了2月份，成交量略有下降，约为1.75万套。而进入3月份，成交量明显回升，单月网签成交达到约2.93万套。4月份成交量略有下调，约为2.34万套。进入5月份，成交量再次微降，约为1.93万套。截至5月底，新房方面总计销售约1.76万套，约占2024年新房销售总量（5.8万套）的30.3%。

　　1月份，上海二手房市场网签成交约为3893套。进入2月份，成交量有所减少，约为2209套。然而，到了3月份，成交量出现显著回升，单月网签成交达到约5501套。4月份成交量略有下调，约为4511套。而5月份的成交量再次上升，达到约10838套。

　　从这些成交数据来看，2025年上海二手房市场有望实现26万套的成交量，同比增长率超过19%。然而，新建商品房的成交量预计将下滑至2024年的73%。在二手房市场上，以价换量依然是主流策略。尽管新房成交量有所下滑，但市场呈现出一种“越贵越买”的态势。

　　新老上海人在购房方面展现出不同的偏好与行为特点。老上海人偏爱传统地段的老旧房产，他们往往对这类房产持有较高的接受度，甚至会出现“住一套、出租四套”的现象。相较之下，新上海人则普遍对老破小兴趣不大，他们更看重房屋的品质与居住体验，倾向于选择次新房或品质小区，并且购房比例高达近100%。

　　在购房需求与置换逻辑上，老上海人置换比例低，而新上海人购房需求更为积极，注重升值潜力。此外，新老上海人在对浦东与浦西的认知上也存在显著差异。老上海人更偏爱浦西地区，而新上海人则更青睐浦东的高楼大厦和国际化氛围。

　　上海的豪宅市场活跃，购买人群呈现出多样化的特征。主要来自江浙皖的企业家群体是上海豪宅市场的主要购买力量，尤其在滨江区域如徐汇滨江和黄浦滨江，他们的购买力表现尤为突出。例如，外地客户在绿城潮鸣东方项目的认购中占比显著。

　　上海本土的高净值人群，以金融、贸易及传统制造业的家族为主，他们更偏爱黄浦、陆家嘴等传统核心地段。在中海顺昌玖里项目中，黄浦区的客户占据了相当比例，显示出他们对这些区域的偏好。

　　新兴富裕阶层包括海归精英和科技新贵。在绿城外滩兰庭等项目中，35岁以下的年轻买家占比超过30%，他们多来自人工智能、生物医药等高科技领域，并热衷于选购张江、前滩等地的科技豪宅。这些新兴力量使得豪宅市场更加多元化。

　　明星购房团和境外投资者同样活跃于上海豪宅市场。明星购房团购入的豪宅价值不菲，而境外资本则更倾向于选择陆家嘴和古北涉外社区，这些地方的国际化氛围吸引着他们。

　　随着经济不确定性的加剧，豪宅被视为抵御通胀的手段，而核心地段的稀缺性则不断推升房价。在未来，随着徐汇滨江、黄浦滨江等地块的土地供应逐渐减少，房价预期继续上涨。

　　综上所述，上海的豪宅市场从以本地客群为主逐渐转变为全国高净值人群共同分享的市场，形成了“江浙皖为主要购买力+全国其他地区富豪为补充+新兴富裕阶层逐渐崛起”的多元化格局。

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　　本周推出117号一口价房源：建面约703㎡，花园2000㎡+，临河独栋，总价3330万！

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　　双首层设计，双入户模式，双客厅配置：D户型，约18米南向面宽，一楼约10米挑高大堂，款待宾客，尽享尊崇；阳光庭院层，花园入户，友人相聚，畅享午后慵懒阳光。

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　　在开放式厨房里施展对西餐的热爱，在中岛用爱意烘焙甜点；在封闭中厨里化身中华小当家。

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　　鉴宝室、瑜伽室、棋牌室、钢琴房、乐器室、茶室……有多少种爱好就有多少种空间的可能。

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　　D户型主卧连接约18㎡阳光露台，送给太太一年四季的空中花园；C户型次卧连接约50㎡宽景露台，送给孩子的空中游乐园。

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　　卧室配置更衣室、卫生间及阳台。主卧更显奢华，独立书房及步入式衣帽间诠释由内而外的儒雅气质，开阔露台留给诗和花的自由空间。

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　　【佘山东紫园】位于佘山旅游度假区纯独栋豪宅社区核心位置，坐享“佘山国家森林公园、月湖雕塑公园、欢乐谷、广富林文化公园、辰山植物园”五大4A级景区。

　　佘山东紫园仅0.18容积率，低密度独栋庄园，2021年焕新升级。重塑意式立面、回归文艺复兴经典建筑、再造社区景观，出入皆风景。

　　三重园林；从仪式感的景观组团社区入口到蜿蜒流动的自然河景，从亲水步道的休憩平台到植被围合的小路园景，升级最美回家路。

　　阔境花园；全新组团花园均享奢阔间距，层层铺叠的纵向景观，由上至下展现出园林的多样性、丰富性。

　　奥特莱斯、松江万达商场、开元地中海、松江万达以及规划中的大型免税商店等。

　　上海阿德科特学校、赫德学校、上海西外外国语学校、宋庆龄国际学校、上海瑞大国际学校、包玉刚学校等。

　　上海市第一人民医院，松江妇幼保健院等医疗资源，佘山镇社区卫生服务中心等。

　　上海佘山茂御臻品之选酒店、上海东方佘山翰悦阁酒店、上海佘山深坑洲际大酒店等

　　嘉松南路、沈海高速、沪渝高速等交通主干道，开车可快速畅达大虹桥CBD、徐家汇、人民广场等主要商圈。

　　沈砖公路、沪杭高速等城市快速干线，仅需半小时便可通往莘庄、南站、徐家汇等区域。

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　　这里指的首付更低是相对于房屋年限而言的，如果是首套房，商贷只需要25%，部分城市能做到20%，公积金贷款大部分都是20%。

　　而二手房的首付比例通常都高于新房，就拿商业贷款来说吧，银行贷多少都要看评估值的，受建筑年限等因素影响，评估值通常比网签价缩水10%-20%左右。而实际可贷款额度可能不及网签价的70%，首付比例超过30%，明显高于新房首付比例。

　　新房相比二手房另一个就是税费少。税费总额少、种类少、计算简单。新房首套房只需要交纳契税、房屋维修基金、印花税；而二手房则需要缴纳契税、个税、税、土地税等。而且二手房税费与房屋年限有很大关系，比如是否“满五唯一”，是否普通住宅等。

　　买新房根本不用担心产权状况，购房者是首任房主，产权证也不必牵扯多方，直接由建委办理即可。

　　而二手房产权则较为负责，不少房源存在多位产权人，买房时如果有一位产权人不认可买卖，合同就有可能被宣告无效。对于这种风险，购房者不得不防。

　　买新房的流程简单，你所需要做的就是选房子、交首付、和开发商签购房合同。贷款也方便，售楼处就有银行工作人员，直接一条龙服务。至于去地税和建委部门办手续，基本上都是由开发商代理了。

　　买二手房相对于新房多了面签和过户两大流程，未来还可能加入房源强制核验环节（北京地区已经实施）。银行贷款也必须要自己联系或者由中介代为联系（需要掏跑腿费），地税和建委也得自己去跑好几次。办手续的时间也相当长，流程页相当复杂。

　　新房产权年限虽然因为开发商周期原因损失两三年左右，但肯定比二手房长。这个对于普通居住来说可能没多大，可是一旦需要用到抵押贷款的时候，新房由于产权年限长等，能贷到更多资金，贷款周期也更长。

　　新房可选度比二手房强，在同一区域内，新房集中销售数百套，从户型、楼层和朝向等方面来综合考虑更容易选择满意的房源。二手房则不是，在地段比较好的区域，二手房通常比较抢手，甚至户型很差的房源都能卖出高价。

　　二手房是可能碰上凶宅的哦！如果你入住之后才发现，那即使退房也够麻烦的了。要知道卖“凶宅”的人几乎都会隐瞒事实，因为没有人愿意买“凶宅”。

　　新房通常都位于价格较低的区域，是在一二线城市。相对二手房来说，等交通和商业配套完善后，新房的空间实在可以想象。

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